日本业主与物业之间为何纠纷少？

在日本，业主不得以物业管理不力为由拒交管理费，因为这将损害其他业主利益，同时，物业也不能停水断电制裁业主。

　　在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理，业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。

　　物业公司接受协会监督

　　根据有关法律，日本还设立了住宅管理协会、高层建筑管理协会以及促进物业规范化管理中心等机构，专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理，并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业管理公司作为协会的会员接受协会的指导、监督和管理。

　　管理物业不用那么多人

　　日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及环境和条件差异很大，很难用一种统一的模式来管理，所以日本物业的管理方式也多种多样，各有特色。其中，与中国情况近似的是被称之为“住宅团地”(相当于中国的住宅小区)的物业管理。

　　关于这类物业的管理，《关于拥有共用面积建筑物的法律》(这一法律通常被简称为《公寓法》)第25条规定，由业主组成的业主大会有权通过决议聘请或者解聘物业管理公司。这就决定了业主和物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系，物业公司的所作所为必须向业主负责，兢兢业业地为业主服务。业主大会选举产生业主委员会，业主委员会通常由三到七名委员组成，每届任期两年，业主委员会负责了解业主的意见、要求，并监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。

　　日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才具备相关管理资格，所以并不是随便找一个人就可以承担起物业管理的职责。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，因此，管理一所物业不像国内那样需要很多人员。

　　物业管理公司之间竞争十分激烈，大家都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。如何降低管理成本，提高服务水平已经成为日本物业管理公司生存和发展的关键。为了降低成本、提高工作效率，一般一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公共部分的清扫、安全和公用设备检查等工作只派一两个人负责。楼内没有物业人员或保安人员24小时值班，而且居民小区根本就不雇用保安人员，负责社区安全是警察的工作和任务。一般住宅楼的大门都采用密码开启或者无须按号码的专用钥匙。日本不动产经济研究所发表的调查研究结果显示，日本高档物业的平均年物业管理费相当于购房总款的0.5％左右。

　　物业无权对业主停水断电

　　在日本，有关法律还规定，业主不得以物业管理不力为由拒交物业管理费，因为拒交物业管理费将损害其他业主的利益，物业公司有权请求法院强制执行。当然，物业公司也不得采用停水断电的方式对业主实施制裁。

　　除了较大规模的“住宅团地”之外，日本还有许多共同住宅是单栋大楼。这类建筑物大部分只有50到100户左右住户，基本上是由住户组成自治会，同物业管理公司签订委托管理合同，由物业公司派人管理，管理所需的费用由住户按自己拥有的专有面积分摊。通常情况下，这类物业只有一名管理人员或者一对已经退休、接受过专业培训的夫妇负责管理，管理成本很低，业主或者住户的负担也不重。